万科，最新研判：房价位置已相对合理！

8月30日晚间，万科披露半年度业绩。财报披露一系列积极变化：上半年公司实现营业收入1427.8亿元，销售保持行业第一梯队，销售回款率超100%；二季度的经营性净现金流由负转正，且年内已无境外公开债；此外，万科实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市。

万科方面高管在业绩会上表示，下半年公司到期的公开市场信用债目前仅余20亿元境内债券待还，公司将确保公开债如期顺利偿还。

万科董事会主席郁亮在会上表示，“房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置。政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。”

值得注意的是，房地产板块今日全线大涨，万科A收盘大涨超8%，万科企业涨近10%。

债务：保障安全兑付

在会上，“保兑付”成为舆论最为关注的事项。

财报显示，万科第二季度的经营性净现金流已由负转正，实现42亿元正向现金流。在上半年，万科完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付。

资产负债表显示，截至2024年上半年底，万科持有货币资金924.0亿元；有息负债合计3312.7亿元，占总资产的比例为 23.3%，其中一年内到期的有息负债 1019.5 亿元。

万科财务负责人韩慧华表示，在经营端，公司在业务瘦身健体上取得了积极进展，三项工作合计回款1370亿元左右：

一是积极销售，销售金额保持在行业第一阵营，并在28个城市排名数一数二。公司二季度以来的月均销售额保持在200亿以上，同时持续保持领先的回款效率，回款率超100%。

二是积极推进大宗交易和资源盘活，上半年已经实现的回款超过百亿。财报显示，前7月，万科共实现大宗交易签约金额204亿元，资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态。

三是全力落实聚焦主业的要求，逐步退出非主业业务和投资。

“在融资端，万科得到各方大力支持，融资渠道保持畅通。”韩慧华强调。上半年，万科实现新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%，融资渠道保持稳定。融资模式转型取得了较大进展。白名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，这也是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。

展望下半年的资金状况和偿债安排，韩慧华介绍，下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，到期的公开市场信用债目前仅余20亿境内债券待还。“除了经营端创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。”韩慧华说道。

开发：房价位置已相对合理

针对主业开发业务，郁亮再度发声称，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。“房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置。新房产品的性价比有比较大的提升。”郁亮呼吁道。

郁亮认为，当下新房产品力、服务力比之前有了非常大的提升，如今行业的产品迭代速度已经加快到3、4个月就要更新一代。开发商卷产品、卷服务，对消费者来说是件好事情。同时，房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置，新房产品的性价比有比较大的提升。

万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，从客户层面看，购房者更加细分和理性，价格实惠、所见即所得是客户愿意考虑和成交的首要因素。即使是在非热点城市，又好又实惠的产品依然能保持热销。今后的投资也会向城市中有真实改善需求的板块和片区进一步集中。

郁亮重申，在供给端，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。“供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。”郁亮说道。

不过，在新房市场持续调整的大背景下，万科上半年归母净利润为亏损98.5亿元。公司将业绩亏损归为四点原因：开发业务结算规模和毛利率下滑，计提减值，部分非主业财务投资出现亏损。同时，为更快回笼资金，万科对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

就此，韩慧华回应称，万科表示将主要从两方面入手稳定开发业务的毛利率水平：一是存量资源的提效增效。其二是保持住当前新项目的投后兑现水平。

韩慧华表示，公司在2022年之后主动投的52个项目，平均开盘周期为5.7个月，较之前缩短4.1个月，现金流回正周期12个月左右，销售毛利率平均在18%左右。到今年年底，这批货值预计将去化80%。她预计，随着这部分“热水”资源逐渐步入结算期，会对万科的业绩起到一定补充作用。

降本增效：更加严格落实

展望下半年，万科表示将继续坚定落实“一揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。

其中，“保交房，保兑付”的标准明确，公司预计全年交付18.8万套，并确保公开债如期顺利偿还。

转型高质量发展仍将继续，聚焦主业，坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务，积极推进非主业投资退出，清理和转让非主业的财务投资。其中，开发业务的关键词是强销售与保交付，积极推动销售回款，以现金流安全为核心开展各项工作，强化产品、代建、现房销售能力优势。同时，持续开展资产交易和REITs发行工作，积极回收资金。

万科首席运营官刘肖表示，截至7月底，万科大宗交易累计签约200亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目，能够完成“一揽子方案”中2024年度资产交易目标。未来4个月，万科大宗交易工作，将按照既定路线继续前行，当前有19个项目在谈判过程中。万科后续资产交易工作的重心是资产经营质量提升。

同时，万科董事会秘书朱旭表示，为了应对当前严峻的经营挑战，适应行业发展新模式，下半年公司还将更加严格地落实瘦身健体和降本增效措施。

据介绍，万科下半年的降本增效主要集中在两点：

第一，更新组织机制，强化瘦身健体。基于一盘棋集中建设头部力量和能力，根据实际需求差异化设定组织架构；减少组织层级，缩短决策链条，提高决策效率和质量；强化奋斗文化，加强干部的考核与汰换，激活组织新动能；完善公司治理，加强内控，防范重大风险。

第二，全力推进降本增效，实现2024年年度管理费用同比再降15%。一方面开展全用工盘点检视，基于业务瘦身、组织精简，明确提出组织规划调整目标，推动组织提效。另一方面压降费用支出，详细梳理费用科目，降低行政支出等标准，确保实现降本增效。

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